Erbbauzinsanpassung zum 01.01.2023
Der Erbbaurechtsausgeber, Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Neukölln von Berlin, macht zum 01.01.2023 die Erbbauzinsanpassung gemäß § 4 Abs. 5 des Erbbau-Heimstättenänderungsvertrag bzw. Erbbaurechtsänderungsvertrag geltend.
Danach ist “der Erbbauzins auf Verlangen eines Vertragspartners angemessen zu erhöhen oder zu senken
- bei einer Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse,
- bei einer Änderung des Grundstückswertes, wenn sie durch zulässige Aufwendungen des Grundstückseigentümers eingetreten ist, oder wenn die Änderung oder die ihr zugrunde liegenden Umstände für den Erbbauberechtigten Vorteile bringen.
Eine Änderung des Erbbauzinses kann nur verlangt werden, soweit dies unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht unbillig ist.”
“Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG ist ein Erhöhungsanspruch regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Entspricht das Erhöhungsverlangen der Änderung dieser Verhältnisse, kann das Verlangen grundsätzlich nicht als unbillig angesehen werden.
Unter “Vertragsschluss” ist hier die Vereinbarung der Anpassungsklausel selbst zu verstehen, die im Erbbaurechtsvertrag oder aber zu einem späteren Zeitpunkt getroffen worden ist. Dagegen wird nicht auf die letzte Vereinbarung über die Erbbauzinserhöhung Bezug genommen, sodass bei überhöhten Erhöhungen vor Inkrafttreten des § 9a ErbbauRG eine neue Erhöhung auf längere Zeit ausgeschlossen sein kann, der derzeitige Erbbauzins also “eingefroren” wird.
Der Begriff “allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse” umfasst neben der Entwicklung der Lebenshaltungskosten bzw. der Verbraucherpreise mit gleicher Gewichtung die Entwicklung der Einkommen, nämlich der Bruttoverdienste der Arbeiter in der Industrie sowie die Bruttoverdienste der Angestellten in Industrie und Handel.
Als Bemessungsgrundlage dienen insoweit die Entwicklung der Lebenshaltungskosten bzw. der Verbraucherpreise und – mit gleicher Gewichtung – die Entwicklung der Bruttoverdienste der Arbeiter in der Industrie sowie die Bruttoverdienste der Angestellten in Industrie und Handel. Abzustellen ist dabei auf die jeweiligen Indizes des Statistischen Bundesamts.”
Ausgehend vom Jahr 1997 (Beginn der Anpassungsklausel) erfolgt auf Grundlage der Daten des statistischen Bundesamtes die Ermittlung des neuen Index. Der ergibt nach den Berechnungen 56,1497% seit 1997.
Die tatsächliche Erhöhung des Erbbauzinses beträgt zwischen ca. 8% bis 10% (Auskunft Frau Zimmer vom BA Neukölln vom 13.12.2022).
Bitte vergleichen sie Ihre vorhergehenden Bescheide über die Höhe des monatlich zu zahlenden Erbbauzins mit dem nunmehr zu zahlenden Erbbauzins.
Der Erbbaurechtsausgeber verzichtet zur Vermeidung von Kosten für die Erbbaubrechtigten auf die grundbuchliche Sicherung. Diese muss aber bei Wechsel des Erbbauberechtigten nachgeholt werden.
Gegen eine Anerkennung der berechneten Erbbauzinserhöhung bestehen aus hiesiger Sicht keine Bedenken.